Pace edilizia 2024 di Salvini

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Norme urgenti di semplificazione per sanare le piccole irregolarità interne che interessano l’80% delle case.

Vari organi di informazioni hanno riportato l’annuncio del Ministro delle Infrastrutture e Trasporti, Matteo Salvini, riguardo un imminente decreto legge volto a semplificare le procedure per la regolarizzazione di piccole irregolarità edilizie che interessano circa l’80% delle abitazioni italiane. Queste irregolarità includono discrepanze nelle planimetrie, modifiche strutturali minori e problemi derivanti da costruzioni antecedenti agli anni ’50 per le quali manca la documentazione necessaria. Queste situazioni generano burocrazia, sovraccaricano gli uffici comunali e impediscono transazioni immobiliari. Il decreto mira a superare la regola della “doppia conforme” e a semplificare i cambi di destinazione d’uso degli immobili, facilitando così la regolarizzazione delle piccole difformità senza danneggiare l’interesse pubblico.

Il piano del governo è di accelerare il processo di pace edilizia inserendolo in un più ampio pacchetto di norme sulla casa. Queste misure intendono proteggere i piccoli proprietari immobiliari, semplificare le procedure amministrative e fornire risposte certe ai cittadini in tempi definiti. Le proposte emergono dal confronto con amministrazioni territoriali, associazioni e settori edilizi, e mirano a una semplificazione amministrativa che tenga conto delle esigenze di tutte le parti interessate.

In particolare, le nuove misure dovrebbero consentire di regolarizzare:

  • le difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente;
  • e difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche;
  • le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conformità” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo;
  • i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Oltre al decreto legge, il ministero sta considerando una legge delega per riordinare il Testo Unico Edilizia – d.P.R. n. 380/2001 – e aggiornare la legge urbanistica del 1942. Questo intervento strutturale è richiesto principalmente dai costruttori per adeguare la normativa alle sfide odierne, come il consumo del suolo e la necessità di strumenti normativi aggiornati.

I mezzi di informazione riportano anche il sostegno di Confedilizia alla proposta del governo, evidenziando la necessità di rafforzare la locazione privata tramite incentivi fiscali e maggiori tutele per i proprietari. Confedilizia suggerisce anche il recupero di appartamenti di edilizia residenziale pubblica non utilizzati per vari motivi.

C’è chi propone l’eliminazione dell’IMU per le abitazioni locate a canone concordato e l’applicazione della cedolare secca al 10% in tutta Italia su queste locazioni, oltre alla maggiore tutela dei proprietari in fase di rilascio degli immobili anche affiancando agli Ufficiali giudiziari nuove professionisti.

Pace edilizia 2024

Zona Economica Speciale (ZES)

Postato il di fulvio trombetta

Il governo italiano ha lanciato un ambizioso piano per stimolare lo sviluppo economico nel Sud Italia attraverso la creazione di una Zona Economica Speciale (ZES) unificata. Questa iniziativa mira a promuovere l’attività economica e a generare nuovi posti di lavoro in una regione storicamente svantaggiata dal punto di vista economico.

Ecco i punti chiave del progetto:

Cos’è la ZES: La Zona Economica Speciale (ZES) è una specifica area geografica in cui vengono applicati regimi fiscali agevolati e procedure semplificate per incentivare gli investimenti e lo sviluppo imprenditoriale.

Regioni coinvolte: La ZES unica coinvolge otto regioni del Sud Italia, ovvero Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sicilia e Sardegna.

Gestione centralizzata: La gestione della ZES sarà centralizzata e coordinata dal Ministro per il Sud, Raffaele Fitto, con il supporto di altri ministri e presidenti regionali interessati. Una struttura di missione composta da dirigenti ed esperti collaborerà con le amministrazioni locali per mettere in pratica le decisioni prese.

Durata dell’iniziativa: La ZES avrà una durata di 10 anni, dall’inizio del 2024 fino alla fine del 2034. Durante questo periodo, verranno stanziati fondi per supportare la struttura di missione.

Agevolazioni e crediti fiscali: Le imprese che operano o intendono avviare attività nella ZES unica riceveranno una serie di agevolazioni, tra cui procedure semplificate e crediti fiscali. Inizialmente, sono disponibili fondi solo per i primi tre anni del progetto, con un totale di circa 1.5 miliardi di euro all’anno. Successivamente, verrà sviluppato un piano strategico basato sui risultati ottenuti nei primi anni.

“Autorizzazione unica”: Nei prossimi dieci anni, i titoli abilitativi e autorizzatori necessari per avviare un’attività saranno congelati, consentendo un avvio rapido delle iniziative imprenditoriali. Inoltre, le imprese che investono tra 200.000 e 100 milioni di euro in beni strumentali nuovi, come macchinari, impianti e immobili, avranno diritto a crediti d’imposta e sconti fiscali.

Obiettivo principale: L’obiettivo principale di questa iniziativa è stimolare l’attività economica nel Sud Italia, generando nuovi posti di lavoro e promuovendo la crescita economica nella regione. La ZES unica rappresenta un importante sforzo del governo italiano per affrontare le sfide economiche nel Mezzogiorno del paese.

Inoltre, è prevista la stipulazione di Contratti Istituzionali di Sviluppo tra imprese e amministrazioni locali e la creazione di una “Cabina di regia” per lo sviluppo delle aree interne, presieduta dal Ministro per gli Affari Europei, il Sud, le Politiche di Coesione e il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR). L’80% delle risorse del Fondo Sviluppo e Coesione sarà destinato a sostenere interventi per lo sviluppo del Mezzogiorno, in linea con le politiche settoriali e gli obiettivi di investimento previsti nel PNRR.

#Imposta di registro: Responsabilità congiunta del notaio per gli atti espressi

Postato il di fulvio trombetta

L’obbligo di pagare l’imposta di registrazione sugli atti enunciati in un atto notarile attribuisce al notaio una responsabilità solidale con le parti coinvolte (Sentenza n. 14432 del 24 maggio 2023 della Corte di Cassazione).

Per quanto riguarda la responsabilità fiscale del notaio in relazione all’imposta di registrazione, non ci possono essere dubbi sul fatto che il professionista non sia estraneo al “presupposto” di tale imposta. È chiaro infatti che tale presupposto si riferisce alle persone che si rivolgono al notaio per richiederne i servizi professionali, in quanto sono le “parti” coinvolte negli atti notarili richiesti e quindi le uniche a essere considerate “soggetti passivi” dell’imposta stessa.

Al notaio viene invece attribuita la qualifica di “responsabile dell’imposta”, assumendo la posizione di colui che, in base alle disposizioni di legge, è obbligato a pagare l’imposta insieme ad altri soggetti, per fatti o situazioni che riguardano esclusivamente questi ultimi. Tale posizione giuridica passiva trova fondamento nella garanzia della pubblica funzione dei notai, che include anche il diretto adempimento degli obblighi fiscali derivanti dall’esercizio di tale funzione.

A tale scopo specifico, l’articolo 57 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro prevede che, oltre ai pubblici ufficiali che hanno redatto, ricevuto o autenticato l’atto, e ai soggetti per conto dei quali è stata richiesta la registrazione, le parti contraenti siano solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta. La responsabilità dei pubblici ufficiali non si estende al pagamento delle imposte complementari e suppletive.

Quindi, vi è una responsabilità solidale tra le parti e il notaio, in quanto il notaio è un pubblico ufficiale che agisce come “garante ex lege”, riguardo agli atti che ha redatto, ricevuto o autenticato, ma tale responsabilità è limitata all’imposta principale, escludendo espressamente l’imposta complementare e suppletiva.

Questa suddivisione tipologica dell’imposta di registrazione è stabilita dall’articolo 42, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, che stabilisce che “l’imposta applicata al momento della registrazione e quella richiesta dall’ufficio per correggere errori o omissioni effettuati in sede di autoliquidazione nei casi di presentazione della richiesta di registrazione per via telematica è considerata principale; l’imposta applicata successivamente per correggere errori o omissioni dell’ufficio è considerata suppletiva; l’imposta applicata in ogni altro caso è considerata complementare”.

Oltre a queste disposizioni legislative generali, nel caso specifico è rilevante anche l’articolo 22 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, il quale stabilisce quanto segue:

“Se un atto contiene disposizioni provenienti da atti scritti o contratti verbali non registrati tra le stesse parti coinvolte nell’atto contenente l’enunciazione, l’imposta si applica anche a tali disposizioni. Se l’atto enunciato era soggetto a registrazione entro un termine fisso, è dovuta anche una sanzione pecuniaria ai sensi dell’articolo 69”.

L’enunciazione di contratti verbali non soggetti a registrazione entro un termine fisso non comporta l’applicazione dell’imposta quando gli effetti delle disposizioni enunciate sono già cessati o cessano a causa dell’atto che contiene l’enunciazione”.

Calo #compravendite immobili nel 2023

Postato il di fulvio trombetta

Nel corso del 2023, si è registrato un declino delle compravendite di immobili residenziali in Italia. Secondo le ultime informazioni provenienti dalle statistiche regionali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), nel primo quadrimestre del 2023 si è registrato un calo del 2,1% rispetto alla fine dell’anno precedente. L’associazione Fimaa-Confcommercio ha inoltre confermato che le compravendite di immobili residenziali in Italia stanno diminuendo e si prevede che si stabilizzeranno sui livelli registrati alla fine del 2022, con una diminuzione del 2,1%.

Secondo un articolo pubblicato su Immobiliovunque.it, diversi fattori contribuiscono a questa situazione, tra cui la crisi economica, la disoccupazione e la presenza di una bolla immobiliare. Inoltre, si è osservato un calo dei prestiti bancari rivolti alle persone fisiche, mentre il numero di nuove costruzioni è inferiore rispetto agli anni precedenti.

Un altro elemento che evidenzia la situazione di declino è l’ultimo barometro Crif (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria), che segnala una diminuzione del 25,3% dei nuovi mutui rispetto all’anno precedente. Questo tracollo è attribuibile all’aumento dei tassi di interesse stabiliti dalla Banca Centrale Europea, che rende i finanziamenti sempre più costosi e quindi meno attraenti per i potenziali acquirenti.

Questi fattori combinati stanno influenzando negativamente il settore immobiliare in Italia, portando a una diminuzione delle compravendite di immobili residenziali e a una riduzione dell’attività nel mercato immobiliare nel 2023.

LA BCE ALZA ANCORA I TASSI

Postato il di fulvio trombetta

La stretta della Banca Centrale Europea (BCE) ha portato a un aumento significativo delle rate dei mutui nel giro di un anno.

La rata per un mutuo standard, che nel gennaio 2022 era inferiore a 500 euro, si prevede salirà a circa 800 euro entro novembre 2023.

La BCE continua ad aumentare i tassi di interesse. Questo ciclo di aumenti dei tassi è iniziato a luglio dell’anno scorso. In undici mesi, la BCE ha aumentato il costo del denaro di 400 punti base, una rapidità mai vista nei 22 anni di storia dell’Eurozona. Ciò rappresenta un duro colpo per coloro che stanno rimborsando un mutuo a tasso variabile.

Si prevede che la rata di un mutuo standard, da gennaio 2022, con una scadenza di 25 anni, entro novembre, avrà un aumento superiore al 60%.

Purtroppo l’inflazione “base”, cioè quella al netto dei costi energetici e alimentari, si attesta al 5,3%. Questo è ancora troppo elevato.

La politica economica e monetaria suggerisce che se una banca centrale vuole combattere l’inflazione, deve posizionare i tassi di interesse al di sopra dell’inflazione “base”.

Per i mutuatari a tasso variabile, sempre che l’inflazione non porti ulteriori sorprese,  a fine anno potrebbe iniziare un periodo migliore.

Draghi, Conte, 5 stelle, destra, sinistra: il teatrino della politica!

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L’Italia il Paese dove tutto è possibile e non c’è certezza su niente.

Non penso che bisogna essere un esperto di politica o di teatro per paragonare quello che sta accadendo a un teatro di burattini e burattinai.

Credo che sia giunta l’ora che i cittadini diano voce ai propri pensieri, manifestino le proprie necessità, facciano le dovute dimostranze a chi dovrebbe impegnarsi a risolvere i problemi della gente.

Abbiamo politici al Governo che non li ha mai votati nessuno.

Quando usciamo di casa dobbiamo sperare che nessuno la occupi, visto che se entrano in casa ci vogliono anni prima di avere qualche possibilità di rientrarne in possesso.

La sanità è allo sfascio e i “pronto soccorso” sono in via di estinzione

E’ giunta l’ora che gli “uomini di buona volontà” si rimbocchino le maniche e inizino a “sporcarsi le mani” per dare il proprio contributo. Non a caso il partito degli “ASTENUTI” è il più forte e il più temuto.

La mia non è che una piccola goccia, ma in questo momento di grande “siccità”, tanti piccoli contributi possono spingerci nella giusta direzione.

il teatrino della politica ….

DETRAZIONI AFFITTI PER I GIOVANI FINO A 2MILA EURO

Postato il di fulvio trombetta

Il disegno di Legge di Bilancio consentirà una detrazione pari al 20% del canone, nei limiti massimi di 2mila euro. Rispetto al progetto originario, che prevedeva la durata dell’agevolazione per i primi tre anni, il nuovo testo ha allungato di un anno l’agevolazione che sarà riconosciuta per i primi quattro anni.

I requisiti:

  • Reddito complessivo inquilino  non oltre €15.493,71;
  • Età da 21 a 31 anni non compiuti;
  • Contratto di locazione stipulato ai sensi della L. 431/1990 (casa o porzione di casa) da destinare ad abitazione principale e diversa dalla dimora dei genitori.

Affitti brevi tracciati: una banca dati contro gli evasori

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La nuova normativa è diretta a contrastare l’evasione o l’elusione fiscale in tema di locazioni c.d. brevi (abitazioni affittate per pochi giorni a turisti e villeggianti) la cui crescita sembra inarrestabile. Grazie alla banca dati, anche un affitto di pochi giorni dovrà essere censito presso l’Agenzia, che potrà dunque controllare ogni passo della transazione. In sintesi, ciascun proprietario dovrà registrare il proprio immobile che intende dare in locazione. la tua prima visita?

sulle piattaforme di intermediazione.

La norma viene incontro alle proteste degli albergatori, che da anni lamentano la concorrenza sleale da parte di strutture ricettive illegali, in crescita anche nella nostra regione negli ultimi anni, in alcune località era stato rilevato che la percentuale di case vacanza che operano abusivamente sfiora il 100%.

Il mancato afflusso derivante dalla tassa di soggiorno manda in fumo milioni di euro, che progressivamente erodono la capacità competitiva di chi invece paga ogni imposta e mantiene in piedi un settore strategico come l’industria turistica. Sono previste sanzioni da 500 a 5.000 euro  per ogni alloggio non schedato che raddoppiano se la violazione é reiterata.

Inoltra i redditi derivanti dalle locazioni “brevi” possono essere assoggettati al regime fiscale della “cedolare secca” che prevede un’aliquota agevolata del 21% (in sostituzione dell’irpef). Occorre sottolineare  che la Legge di Bilancio 2021 permette di fruire della “cedolare secca” solo in caso di destinazione alla locazione “breve” di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta. Dal quinto appartamento in poi  si presume l’esistenza di attività di impresa.

Acquisto casa – il nuovo DL sostegni-bis viene incontro ai giovani

Postato il di fulvio trombetta

L’ultima bozza del decreto sostegni-bis porta con se la conferma degli incentivi per gli Under-36. Grazie ai 290 milioni di euro stanziati per il DL Sostegni 2021, lo Stato s’impegnerà a garantire fino all’80% dei finanziamenti richiesti (entro giugno 2022) per l’accensione di un mutuo.

Per l’accesso al suddetto fondo di garanzia sono contemplati un requisito anagrafico – 36 anni non ancora compiuti, ed un requisito reddituale legato ad un ISEE entro i 30 mila euro annui.

Unitamente al suddetto incentivo il DL sostegni ha previsto anche esenzioni di imposte di registro, catastali e ipotecarie per atti di acquisto (fatta eccezione per gli immobili rientranti nella categoria A1, A8 e A9).

Per l’acquisto della casa verrà inoltre assegnato un credito di imposta pari all’IVA corrisposta. Indubbiamente è una doverosa boccata d’ossigeno per i giovani che, nono stante la crisi economica, rappresentano una consistente fetta di acquirenti, spesso sostenuti dai risparmi delle famiglie.

Trasparenza nelle compravendite immobiliari: Il Decreto Semplificazioni ha introdotto un nuovo documento: il certificato di stato legittimo

Postato il di fulvio trombetta

Si tratta in una dichiarazione “asseverata”, riferita all’immobile oggetto di compravendita, redatta da un professionista, che certifica l’assenza di difformità urbanistiche e abusi edilizi e se ne assume la responsabilità penale.

Nel corso della compravendita di un immobile, una particolare attenzione è posta nella verifica della “regolarità urbanistica” della costruzione e l’assenza di ”abusi edilizi” , cioè di modifiche apportate con interventi non autorizzati.

Per quanto riguarda il mutuo, se la casa è abusiva – ovviamente – è impossibile ottenere un mutuo. In caso di abusi edilizi minori, sebbene la compravendita sia possibile, ci potrebbero essere riflessi negativi sull’ottenimento del finanziamento.

L’abuso edilizio è un reato e, se scoperto, deve essere sanato dal proprietario dell’immobile, anche se questi non ne sia il diretto responsabile. Il conseguente procedimento penale riguarderà l’effettivo autore dell’abuso, ma spetterà al proprietario dell’edificio, ad esempio, demolire il soppalco o il balcone non autorizzato, pagando così il fatto di non essersi preoccupato di verificarne la conformità con il progetto approvato in origine.

Finora la garanzia dell’assenza di difformità e abusi poteva essere attestata solo dalla “dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia” rilasciata da un tecnico: un documento di natura privata, senza conseguenze penali in caso di contenuto mendace.

Con l’art.10 del D.L. n.76/2020 del 16 luglio 2020 (Decreto Semplificazioni, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020 n. 120 con l’aggiunta dell’art. 9 bis  del comma 1-bis, il compratore ha a sua disposizione un nuovo strumento: il certificato di stato legittimo.

Che cos’è il certificato di stato legittimo?

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Il certificato di stato legittimo, quindi, attesta che l’edificio corrisponde al progetto presentato e autorizzato per la costruzione o a quello, sempre autorizzato, con il quale è stato modificato in tutto o in parte.

La caratteristica più importante del certificato di stato legittimo è che si tratta di una dichiarazione “asseverata” rilasciata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, cioè un professionista iscritto a un Ordine), che, a differenza di quanto avveniva con la dichiarazione di conformità, si assume una responsabilità di carattere penale, in caso di false attestazioni.

Si tratta cioè di una dichiarazione ufficiale con carattere pubblicistico, inerente al diritto pubblico.

Le tolleranze costruttive

Il certificato di stato legittimo dovrà anche indicare le eventuali piccole modifiche apportate all’immobile che siano difformi in piccola misura dal progetto autorizzato. Tali difformità sono chiamate “tolleranze costruttive”.

Sono considerate dalla legge tolleranze costruttive:

  • il mancato rispetto dell’altezza, delle distanze, della cubatura, della superficie coperta, se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste;
  • irregolarità, minime modifiche alle finiture, spostamenti di impianti e opere interne (tranne che in caso di edifici sottoposti a vincolo storico-artistico) che siano avvenuti durante successivi interventi autorizzati e che non abbiano pregiudicato l’agibilità dell’edificio.

Lo stato legittimo degli immobili costruiti prima del settembre 1967

Per le costruzioni anteriori al 1° settembre 1967 non era previsto il rilascio di permessi urbanistici ed edilizi. Di conseguenza, per attestarne la regolarità nel certificato di stato legittimo, il tecnico potrà utilizzare i dati catastali originari e altre prove fotografiche e documentali, come estratti cartografici da mappe comunali o regionali o qualsiasi altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrabile la provenienza e, come aggiunto in Parlamento, dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Il certificato di stato legittimo: vivamente consigliato

Una premessa importante è che il certificato di stato legittimo non è un documento obbligatorio. Una compravendita è valida anche senza che venga prodotto. Considerato il suo valore legale, è però vivamente consigliabile, sia per chi vende, perché un immobile garantito come conforme è più appetibile, sia per chi intende acquistare e può chiedere il certificato di stato legittimo per non incorrere poi in brutte sorprese.

Il certificato di stato legittimo si rivela utilissimo anche in caso di richiesta di agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione, che vengono concesse solo in caso di regolarità dell’immobile. Più in generale, questo documento contribuisce a velocizzare tutte le procedure autorizzative di natura urbanistica.

Uno strumento di tutela per il mercato immobiliare

Il certificato di stato legittimo è una positiva novità per la trasparenza del mercato immobiliare. Come operatori del settore, lo consideriamo un valido strumento per dare serenità a chi desidera comprare casa, perché smussa le naturali diffidenze di chi si appresta ad affrontare una spesa importante.

Sull’altro versante, un immobile corredato dal certificato di stato legittimo risulta più interessante di uno che ne è privo.

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Postato il di fulvio trombetta

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Canali social, algoritmi, e I.A. – prima

Postato il di fulvio trombetta
Canali Social, Algoritmi e A.I.

Molto spesso, parlando dei social media, sento parlare di algoritmi, sia a favore, sia contro. Mosso dalla curiosità ho posto questo quesito all’Intelligenza Artificiale:

Cosa sono e come funzionano gli algoritmi dei social ? Questa è la risposta che ho ricevuto:     

Gli algoritmi dei social media sono sistemi di intelligenza artificiale (AI) che regolano quali contenuti vengono mostrati agli utenti in base a una serie di parametri e comportamenti. Questi algoritmi sono progettati per personalizzare l’esperienza dell’utente, mostrandogli contenuti che probabilmente troverà rilevanti o interessanti, mantenendolo coinvolto il più a lungo possibile sulla piattaforma.

Come funzionano:

  1. Raccolta di dati: Gli algoritmi raccolgono dati sui comportamenti degli utenti, come interazioni (mi piace, commenti, condivisioni), tipo di contenuti visualizzati o con cui si interagisce di più, tempo trascorso su determinati post o video, e persino la frequenza d’uso della piattaforma.
  2. Analisi del comportamento: Gli algoritmi analizzano queste informazioni per comprendere le preferenze individuali. Questo consente di creare un profilo dettagliato dell’utente, compreso ciò che gli piace, le sue reti di contatti, e i contenuti che potrebbe trovare più coinvolgenti.
  3. Personalizzazione del feed: Sulla base di queste informazioni, l’algoritmo decide quali contenuti mostrare all’utente nel feed. Ad esempio, un utente che interagisce molto con video di cucina probabilmente vedrà più video di cucina, anche da account che non segue.
  4. Fattori principali:
    • Engagement: I contenuti che ricevono più interazioni tendono a essere privilegiati dagli algoritmi. Se molti utenti interagiscono con un post, è più probabile che venga mostrato a un pubblico più ampio.
    • Tempestività: Alcuni algoritmi danno priorità ai contenuti più recenti per mantenere il feed aggiornato.
    • Relazioni: I post di persone con cui interagisci di più (amici stretti o familiari) avranno una maggiore probabilità di apparire nel feed.
    • Tipo di contenuto: Foto, video, storie e post scritti possono essere trattati diversamente a seconda della piattaforma. Ad esempio, su Instagram, i video e i Reels possono avere una maggiore esposizione rispetto alle foto.
    • Qualità del contenuto: Le piattaforme favoriscono contenuti che sono percepiti come di alta qualità, come video ben prodotti o post con descrizioni coinvolgenti.
  5. Aggiornamenti costanti: Gli algoritmi cambiano regolarmente per adattarsi ai comportamenti degli utenti e contrastare pratiche come il “clickbait”. Questi aggiornamenti mirano anche a ottimizzare l’esperienza dell’utente e a migliorare l’efficienza della pubblicità.

Esempi di algoritmi sui principali social:

  • Instagram: L’algoritmo si concentra sull’engagement, sulle relazioni tra gli utenti e sulla tempestività dei post. Viene data più visibilità ai Reels e ai contenuti che generano interazioni immediate.
  • Facebook: L’algoritmo dà priorità ai contenuti con cui hai interagito in passato e dà più spazio ai post di amici e familiari rispetto alle pagine aziendali.
  • YouTube: L’algoritmo raccomanda video basati sui tuoi interessi e sulla tua cronologia di visualizzazione, dando priorità ai video che hanno un alto tempo di visualizzazione e interazione.
  • TikTok: Il suo algoritmo è noto per essere estremamente personalizzato, suggerendo video in base al tuo comportamento di visualizzazione, anche di account che non segui.

In generale, gli algoritmi dei social media mirano a massimizzare il tempo che l’utente trascorre sulla piattaforma, mantenendolo coinvolto con contenuti che corrispondono ai suoi interessi e alle sue abitudini.

Bene, credo che la risposta ricevuta abbia scaturito altri quesiti, ma ne parleremo nei prossimi giorni.      

Acquistare una Casa a Napoli: consigli utili

Postato il di fulvio trombetta

Acquistare una casa è un passo importante nella vita di chiunque. Napoli, con la sua ricca storia, la cultura e i panorami mozzafiato, è una delle città più affascinanti d’Italia in cui mettere radici. Questa piccola guida ti accompagnerà attraverso i passaggi essenziali per acquistare una casa a Napoli, dall’inizio della ricerca fino alla conclusione della compravendita, fornendo consigli pratici e informazioni utili per prendere decisioni informate.

1. Capire il Mercato Immobiliare di Napoli

  • a) Andamento del Mercato:

Prima di iniziare la tua ricerca, è fondamentale comprendere l’andamento del mercato immobiliare di Napoli. La città è caratterizzata da una grande varietà di quartieri, ognuno con il suo stile e i suoi prezzi. Quartieri come il Vomero, Posillipo e Chiaia sono noti per essere più costosi, mentre altre zone, come Fuorigrotta, offrono opzioni più economiche.

  • b) Domanda e Offerta:

Napoli è una città in costante crescita, e la domanda di immobili è alta, soprattutto in zone centrali e ben collegate. È importante monitorare costantemente l’offerta sul mercato per individuare le migliori opportunità.

2. Stabilire il Budget e Opzioni di Finanziamento

–             a) Calcolo del Budget:

Stabilisci un budget realistico in base alle tue risorse finanziarie. Considera non solo il prezzo d’acquisto della casa, ma anche le spese accessorie come tasse, spese notarili e eventuali ristrutturazioni.

  • b) Mutuo e Finanziamenti:

Valuta le diverse opzioni di finanziamento disponibili. Molti istituti bancari offrono mutui agevolati, soprattutto per i giovani e per chi acquista la prima casa. È consigliabile ottenere una pre-approvazione del mutuo prima di iniziare la ricerca dell’immobile.

3. Ricerca della Casa Ideale

  • – a) Identificare le Esigenze:

Definisci chiaramente le tue esigenze: numero di stanze, posizione, vicinanza ai servizi, trasporti pubblici, ecc. Questo ti aiuterà a filtrare le offerte e concentrarti sulle proprietà che rispondono alle tue necessità.

  • b) Utilizzare le Piattaforme Online:

Sfrutta le piattaforme online come Idealista, Immobiliare.it, o le agenzie immobiliari locali per monitorare le case disponibili. Utilizza filtri per prezzo, zona e caratteristiche per affinare la tua ricerca.

  • c) Visite e Valutazioni:

Effettua visite sul posto per valutare personalmente lo stato dell’immobile e l’ambiente circostante. Prendi nota di eventuali difetti o lavori necessari e valuta se il prezzo richiesto è congruo rispetto alla qualità dell’immobile.

4. Verifiche Preliminari e Offerta di Acquisto

  • – a) Verifiche Documentali:

Prima di fare un’offerta, verifica la documentazione della casa. Assicurati che l’immobile sia in regola dal punto di vista catastale e urbanistico, e che non vi siano ipoteche o impedimenti per ottenere un mutuo.

  • b) Fare un’Offerta:

Quando trovi la casa ideale, fai un’offerta formale al venditore. Potresti negoziare il prezzo in base ai dati raccolti durante le visite e le verifiche. Una volta raggiunto un accordo, condividi con un professionista di tua fiducia una proposta di acquisto da sottoscrivere per formalizzarla al venditore.

5. Il Processo di Acquisto

a) Compromesso:

Dopo l’accettazione dell’offerta, si procede con la firma del compromesso (contratto preliminare) , che può avvenire anche tramite il tuo notaio di fiducia, che vincola entrambe le parti alla vendita. In questo momento si versa un acconto (di solito il 10% del prezzo finale).

b) Rogito Notarile:

Il rogito notarile è l’atto finale che sancisce il passaggio di proprietà. Avviene davanti a un notaio, che redige l’atto di compravendita e lo registra nei pubblici registri. In questa fase si paga il saldo del prezzo e le tasse connesse.

6.Trasferimento e Gestione della Proprietà

a)-Trasloco e Assistenza Post-Vendita:

Dopo l’acquisto, organizza il trasloco e il trasferimento delle utenze a tuo nome. Se l’immobile richiede lavori, inizia subito a pianificare eventuali ristrutturazioni.

b) Gestione e Manutenzione:

Una volta stabilito, prendi in considerazione la gestione ordinaria e straordinaria della tua nuova casa. Un immobile ben mantenuto conserva il suo valore nel tempo.

7. Consigli Finali per un Acquisto Sicuro

– Affidati a Professionisti: Consulta  esperti agenti immobiliari, notai e tecnici per assicurarti che tutto il processo avvenga senza intoppi.

-Pazienza e Determinazione: Non avere fretta di concludere. Prenditi il tempo necessario per valutare tutte le opzioni.

– Valuta il Futuro: Considera non solo le tue esigenze attuali, ma anche quelle future. Una casa è un investimento a lungo termine.

Conclusione:

Acquistare una casa a Napoli può essere un’esperienza emozionante ma anche complessa. Seguendo questa guida e affidandoti ai giusti professionisti, sarai in grado di navigare il processo con sicurezza e trovare la casa dei tuoi sogni in una delle città più affascinanti del mondo.

Buona fortuna e buon acquisto!

Salva Casa: difficile sanare le verande abusive

Postato il di fulvio trombetta

Con l’uscita del Decreto “Salva Casa” nel 2024, molti hanno temuto che stesse arrivando un altro condono edilizio, ma le aspettative sono state solo parzialmente tradite. Il decreto, inizialmente pubblicato in maggio come D.L. 69/2024 e convertito in legge in luglio (L. 105/2024), ha regolato le procedure semplificate del condono edilizio e ha introdotto procedure di sanatoria più snelle e tolleranze edilizie ampliate, senza però configurarsi come un vero condono.

È ancora impossibile sanare le verande abusive costruite senza licenza o in violazione della legge. Il “Salva Casa” non apre nuove prospettive per chi ha operato senza licenza.

La sanatoria ordinaria, che di solito non funziona per le verande abusive, resta ancora l’unica possibilità per sanare. Comunque, quando la veranda è stata costruita illegalmente, ci sono poche prospettive per la sanatoria, ma le verande stesse, in termini di costruzioni tecniche, potrebbero comunque non essere sanabili.

Tra le novità importanti del “Salva Casa”, c’è l’aumento delle tolleranze edilizie previste dall’articolo 34 bis del T.U. edilizia (D.P.R. 380/2001). Le tolleranze edilizie vanno quindi dal 2% al 6%, anche se solo per interventi da realizzarsi non oltre il 24 maggio 2024. In pratica, la sanatoria sarebbe possibile solo differiscono leggermente dal titolo originario, ma tale ipotesi sono rare.

Le tolleranze amministrative, applicabili a lavori di modesta entità come la manutenzione ordinaria, sembrano proprio non potersi estendere alle verande. L’apertura di una veranda, infatti, è di per sé un aumento volumetrico che eccede i limiti urbanistici, specialmente in caso di edificio condominiale. Nel caso appena descritto, ai fini della regolarizzazione dell’abuso, sarà in ogni caso necessario ottenere un’autorizzazione per una variante ai sensi dell’art. 36 del T.U. edilizia, una disciplina che il “Salva Casa” non ha modificato.

Anche rispetto agli altri “vincoli” quali quello paesaggistico, non ci sono riferimenti. La sanatoria ordinaria è concessa solo se l’intervento rispetta le normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della costruzione sia al momento della richiesta. Tuttavia, la cosiddetta “doppia conformità” è difficile da ottenere per le verande abusive, poiché l’aumento di cubatura spesso non rispetta le normative vigenti.

Differenza tra offerta, proposta e compromesso

Postato il di fulvio trombetta

Nel settore immobiliare, è fondamentale comprendere le distinzioni tra l’Offerta di Acquisto, la Proposta di Acquisto e il Contratto Preliminare di Vendita (anche noto come Compromesso).

Ognuna di queste fasi gioca un ruolo specifico e cruciale nel processo di compravendita di un immobile. Suggeriamo di affidarvi ad a un’agenzia seria e professionale che Vi possa assistere in tutte le fasi dell’acquisto. Anche il Notaio deve essere scelto da Voi

Vediamo nel dettaglio in cosa consistono e come si differenziano.

  1. Offerta di Acquisto

Descrizione:

L’Offerta di Acquisto è una manifestazione di interesse iniziale da parte dell’acquirente. Si tratta di una dichiarazione non vincolante in cui l’acquirente comunica al venditore la sua intenzione di acquistare l’immobile a determinate condizioni.

Caratteristiche Principali:

  • Non Vincolante: L’offerta di acquisto non obbliga né l’acquirente né il venditore a concludere la transazione. È semplicemente una fase preliminare che apre le porte alla negoziazione.
  • Condizioni Generali: Di solito include il prezzo offerto per l’immobile e eventuali condizioni (come la necessità di ottenere un mutuo).
  • Dialogo Iniziale: Serve a sondare il terreno e a capire se c’è un margine per una trattativa tra le parti.

Esempio di Utilizzo:

Un potenziale acquirente visita una casa, trova interessante l’immobile e decide di fare un’offerta. L’acquirente può proporre un prezzo inferiore rispetto a quello richiesto dal venditore per verificare se c’è disponibilità a scendere con il prezzo.

  1. Proposta di Acquisto

Descrizione:

La Proposta di Acquisto è un documento formale che l’acquirente presenta al venditore, in cui si specificano le condizioni precise per l’acquisto dell’immobile. A differenza dell’offerta, la proposta di acquisto è generalmente vincolante per l’acquirente per un certo periodo di tempo.

Caratteristiche Principali:

  • Vincolante per l’Acquirente: A differenza dell’offerta di acquisto, la proposta di acquisto vincola l’acquirente al rispetto delle condizioni indicate nel documento, se accettata dal venditore. Solitamente, l’acquirente deposita una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.
  • Condizioni Dettagliate: La proposta include dettagli come il prezzo offerto, la modalità di pagamento, i tempi per il rogito, eventuali condizioni sospensive (ad esempio la legittimità giuridica e urbanistica dell’immobile e l’ottenimento del mutuo) e altri termini rilevanti. A titolo esemplificativo riportiamo alcune specifiche che dovrebbero essere indicate nella “Proposta di acquisto” :
  • ”DICHIARAZIONI VENDITORE Il Venditore, con l’accettazione della presente proposta, dichiara e garantisce che:
  • [   ] la conformità dell’immobile alle previsioni in materia di edilizia e di urbanistica, ad eccezione  di:_________________________
  • [  ] l’assenza di trascrizioni pregiudizievoli, oneri reali, vincoli e gravami qualsiasi tipo, privilegi, anche fiscali, ed ipoteche, ad eccezione di: __________________
  • – la dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico alla normativa vigente [  ] non è stata redatta, [  ] è stata redatta;
  • -la dichiarazione di conformità dell’impianto del gas e dell’impianto di riscaldamento, ove esistente, alla normativa vigente [  ] è stata redatta, [   ]  non è stata redatta; e [  ] si impegna [   ] non si impegna a fare redigere a propria cura e spese le dichiarazioni eventualmente mancanti entro la data fissata per la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita;
  • -l’immobile è/non è dotato di Attestato di Prestazione  Energetica (APE)  e si impegna, in quest’ultimo caso, a farlo redigere a propria cura e spese entro la data fissata per la stipulazione del contratto di vendita;
  • [   ] lo stato di fatto in cui si trova oggi l’immobile corrisponde ai dati catastali su indicati e alle relative planimetrie catastali
  • [   ] lo stato di fatto in cui si trova l’immobile corrisponderà ai dati catastali su indicati e alle planimetrie catastali nel momento in cui verrà concluso il contratto definitivo di compravendita.”
  • Accettazione da Parte del Venditore: Se il venditore accetta la proposta di acquisto nei termini indicati, si ha la conclusione di un contratto preliminare di fatto, che può essere seguito dal compromesso formale o direttamente dal rogito notarile.

Esempio di Utilizzo:

Dopo aver negoziato con il venditore, un acquirente presenta una proposta di acquisto formale, specificando che è disposto a pagare una certa somma entro un determinato periodo, con una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo o alla legittimità giuridica, urbanistica-edilizia dell’immobile. (Come stabilito dall’ art. 9 bis del D.P.R. 380/2001 lo stato legittimo dell’immobile è “lo stato stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”)

  1. Contratto Preliminare di Vendita (Compromesso)

Descrizione:

Il Contratto Preliminare di Vendita, noto comunemente come Compromesso, è un contratto legalmente vincolante tra l’acquirente e il venditore, considerando l’importanza del Compromesso, sarebbe opportuno che fosse sottoscritto davanti a un notaio. In esso le parti si impegnano reciprocamente a concludere la compravendita dell’immobile in un momento successivo.

Caratteristiche Principali:

  • Vincolante per Entrambe le Parti: Il compromesso è vincolante per entrambe le parti, che si impegnano a concludere la compravendita alle condizioni stabilite nel contratto.
  • Dettagli della Transazione: Il compromesso include tutte le condizioni definitive della vendita, come il prezzo, la data entro cui verrà stipulato il rogito notarile, le modalità di pagamento e altre clausole rilevanti. A titolo esemplificato è opportuno ricordare al proprietario dell’immobile che pe la data di stipula dell’atto di compravendita dovrà consegnare un attestato rilasciato dall’amministratore del condominio nel quale viene precisato che. le rate condominiali ordinarie e straordinarie emesse dall’Amministrazione condominiale, risultano regolarmente pagate. Ovviamente l’Amministratore specificherà che: tale scrittura non costituisce una liberatoria dei pagamenti condominiali bensì una semplice attestazione degli stessi e non potrà, pertanto, essere opponibile allo scrivente per eventuali quote o debiti dovessero maturare in seguito (ad esempio conguagli riferiti a gestioni precedenti i cui Bilanci Consuntivi non sono ancora stati approvati), seppur riferenti al periodo di Sua proprietà, i quali, nel caso, verranno richieste al nuovo proprietario (che ci legge per conoscenza) salvo diritto di rivalsa di quest’ultimo nei Suoi confronti.
  • Caparra Confirmatoria: Spesso, al momento della firma del compromesso, l’acquirente versa una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria. Questa somma sarà trattenuta dal venditore se l’acquirente si ritira, o restituita (doppia) se è il venditore a non rispettare il contratto.
  • Tutela Legale: In caso di inadempimento da parte di una delle parti, l’altra può ricorrere legalmente per ottenere l’esecuzione forzata del contratto o richiedere un risarcimento.

Esempio di Utilizzo:

Dopo aver accettato la proposta di acquisto, le parti si incontrano per redigere e firmare il compromesso. Questo documento fissa tutti i dettagli definitivi dell’operazione e stabilisce un termine entro cui si dovrà procedere al rogito notarile.

Conclusione iter di acquisto dell’immobile

ATTO NOTARILE DI COMPRAVENDITA

Alla registrazione dell’atto preliminare di compravendita (più noto come compromesso) segue l’atto di compravendita vero e proprio, più comunemente detto rogito o rogito notarile proprio perché questo documento viene redatto da un notaio, di esclusiva scelta dell’acquirente, che ne testimonia il valore legale e formalizza l’avvenuto passaggio di proprietà.

Riepilogo delle Differenze

  • Offerta di Acquisto: Non vincolante, fase preliminare per avviare una negoziazione.
  • Proposta di Acquisto: Vincolante per l’acquirente se accettata dal venditore, contiene dettagli specifici e condizioni dell’acquisto.
  • Contratto Preliminare di Vendita (Compromesso): Vincolante per entrambe le parti, fissa gli obblighi reciproci e i termini definitivi della vendita, in attesa del rogito notarile.

Conclusione

Comprendere le differenze tra questi tre passaggi è essenziale per navigare il processo di acquisto immobiliare con sicurezza e consapevolezza. Ogni fase rappresenta un passo cruciale verso la conclusione della transazione e richiede attenzione ai dettagli e consulenza professionale per evitare errori e tutelare i propri interessi.

Differenza tra offerta, proposta e compromesso

fulviotrombetta.it

Investire nel mercato immobiliare di Napoli

Postato il di fulvio trombetta

Ultimamente abbiamo ricevuto varie richieste di clienti che vogliono acquistare case per investimento e vogliono valutare con attenzione la zona in cui investire.

Investire nel mercato immobiliare di Napoli può essere una scelta davvero vantaggiosa, grazie al fascino unico e al patrimonio storico della città. Per Te che vuoi fare un investimento entro il 2024, suggeriamo cinque quartieri di Napoli che meritano la Tua attenzione:

Chiaia: 

Chiaia è un quartiere elegante e di prestigio, famoso per le sue boutique di lusso, i ristoranti raffinati e la vicinanza al lungomare. La domanda di proprietà è sempre alta, soprattutto tra professionisti e famiglie benestanti. L’area è ben collegata e offre una vasta gamma di servizi, rendendola un’ottima scelta per chi cerca un investimento sicuro.

Vomero: 

Il Vomero è una zona residenziale collinare con una vista spettacolare sulla città e sul golfo di Napoli. Con i suoi ampi viali alberati, negozi e ristoranti, il quartiere offre un’elevata qualità della vita. Le scuole e i servizi pubblici sono eccellenti, e la tranquillità unita alla comodità fa sì che la domanda di immobili resti sempre alta.

Centro Storico: 

Il centro storico di Napoli, dichiarato Patrimonio dell’Umanità dall’UNESCO, è un tesoro di storia, arte e cultura. Le sue strade strette e i palazzi antichi sono molto ambiti, soprattutto da chi è interessato al settore turistico. Investire qui significa puntare su un’area con un alto potenziale di rendimenti, grazie alla crescente domanda di affitti brevi da parte dei turisti.

Posillipo: 

Posillipo è uno dei quartieri più esclusivi di Napoli, con viste mozzafiato sul mare e sul Vesuvio. Conosciuto per le sue ville di lusso e i suoi parchi, è la scelta ideale per chi cerca una residenza tranquilla e riservata, senza rinunciare a uno scenario spettacolare. La posizione privilegiata rende gli immobili in quest’area particolarmente desiderabili.

Fuorigrotta: 

Fuorigrotta è un quartiere vivace e dinamico, noto per ospitare lo Stadio San Paolo e la Mostra d’Oltremare. Ben collegato al resto della città grazie alla metropolitana e ai mezzi pubblici, offre prezzi immobiliari ancora competitivi. Questa zona rappresenta una buona opzione per chi mira a investimenti a medio-lungo termine, con aspettative di crescita grazie ai continui sviluppi infrastrutturali.

Ogni quartiere offre opportunità di investimento diverse, a seconda dei tuoi obiettivi e delle tue esigenze. Che tu stia cercando rendimenti immediati dagli affitti turistici o un aumento del valore a lungo termine, Napoli ha qualcosa da offrire a ogni investitore.

Se sei interessato a comprare o a vendere immobili, contattataci allo 081.251.2324 o, tramite whatsApp, al 346.968.1152, ovvero via email al seguente indirizzo: immobiliare@fulviotrombetta.it – per chiedere informazioni, un nostro agente sarà pronto a rispondere alle vostre domande con professionalità e cortesia.

Napoli, terremoto a Pozzuoli e dintorni, la forte scossa sveglia la popolazione alle ore 4,48

Postato il di fulvio trombetta

21 agosto 2023

Un nuovo sciame sismico si è verificato nella zona dei Campi Flegrei, a Napoli. Il Comune di Pozzuoli ha registrato oltre 100 scosse sismiche. L’attività sismica è in corso dalle prime ore dell’alba, con circa 20 terremoti registrati, con magnitudo compresa tra 0 e 2.5. La scossa più rilevante è stata registrata alle 4:48 del mattino, a Pozzuoli, con una magnitudo di 2.5 e una profondità di 2,3 chilometri.

Questo evento sismico segue uno sciame simile avvenuto il 18 agosto, che ha causato preoccupazione nella popolazione locale a causa di oltre 100 eventi sismici registrati in meno di 24 ore. La scossa più forte di quell’episodio è stata di magnitudo 3,3 e è stata avvertita a Napoli e Pozzuoli.

Le scosse hanno svegliato molti residenti, che sono usciti in strada, e alcune persone hanno riferito di aver sentito un “boato” durante le scosse. Al momento, la Protezione Civile non ha segnalato danni.